بسیاری از سرمایهگذاران بازار مسکن استرالیا در انتظار «زمان مناسب» برای خرید یا فروش ملک میمانند، اما این رویکرد به گفته کارشناسان میتواند به جای سودآوری، فرصتهای ارزشمندی را از دست بدهد و اهداف بلندمدت ثروتسازی را به خطر بیندازد.
متیو تیلر، مدیر رشد شبکه مشاوران ملکی LJ Hooker، میگوید هیچ زمان کاملاً ایدهآلی برای ورود یا خروج از بازار مسکن وجود ندارد. به گفته او، سرمایهگذارانی که تلاش میکنند دقیقاً کف و سقف بازار را شناسایی کنند، معمولاً دیر متوجه میشوند که آن نقطه عطف از پیش گذشته است. به گفتهٔ تیلر: «تا زمانی که همه توافق کنند بازار تغییر کرده، آن اوج قیمتی را از دست دادهاید.»
او همچنین تأکید میکند که کاهش قیمت ملک لزوماً به معنای زمان بد برای فروش نیست. اگر سرمایهگذاری قصد دارد با درآمد حاصل از فروش، دوباره در همان بازار خرید کند، نوسانات کوتاهمدت قیمت اهمیت چندانی ندارد. آنچه بیشتر اهمیت دارد، هدف بلندمدت سرمایهگذار و شرایط خاص پرتفولیوی اوست.
در بازار مسکن استرالیا، مفهوم «چرخه بازار» (property cycle) به دورههای متناوب رشد، رکود و ثبات قیمت اشاره دارد. بسیاری از سرمایهگذاران تازهوارد تصور میکنند باید در کف این چرخه بخرند و در سقف بفروشند؛ اما تجربه نشان میدهد تشخیص دقیق این نقاط حتی برای متخصصان نیز دشوار است.
تیلر از دوران همهگیری کووید-۱۹ به عنوان نمونهای گویا یاد میکند. در آن دوره، برخی سرمایهگذاران به دلیل عدم قطعیت از مناطق گردشگری و تعطیلاتی استرالیا خارج شدند. اما تنها یک سال بعد، همین مناطق به دلیل رونق دورکاری (work-from-home) به یکی از پرسودترین بازارهای ملکی کشور تبدیل شدند و رشد قیمتی چشمگیری را تجربه کردند. این مثال نشان میدهد که تصمیمگیری بر اساس ترس از عدم قطعیت، میتواند سرمایهگذار را از بزرگترین فرصتها محروم کند.
نکته مهم دیگری که تیلر به آن اشاره میکند، خطر تکیه بیش از حد به اخبار ملی و کلان است. بازار مسکن استرالیا در واقع از هزاران «میکروبازار» (micro market) تشکیل شده است؛ یعنی هر حومه شهر (suburb)، هر منطقه پستی (postcode) و هر ناحیه، پویاییها و محرکهای خاص خود را دارد. عنوانهای کلی رسانهها درباره بازار مسکن سراسر استرالیا، تصویر دقیقی از وضعیت یک محله خاص در سیدنی، ملبورن، پرت یا بریزبن به دست نمیدهند.
برای مثال، افزایش ناگهانی جمعیت مهاجر در یک منطقه، در صورتی که همزمان با ساختوساز گسترده باشد، ممکن است تنها یک رونق کوتاهمدت ایجاد کند. در مقابل، احداث یک دانشگاه یا مرکز بزرگ اشتغال در منطقهای با کمبود مسکن، میتواند تقاضای پایدار و بلندمدت ایجاد کند و ارزش ملک را در طول زمان حفظ کند. این تمایز میان محرکهای کوتاهمدت و بنیادی، کلید تصمیمگیری هوشمندانه است.
در مقایسه با برخی بازارهای ملکی دیگر، سیستم مسکن استرالیا ویژگیهایی دارد که درک آنها برای سرمایهگذاران فارسیزبان مفید است. به عنوان نمونه، مالیات تمبر (stamp duty) هزینهای است که خریدار هنگام انتقال سند ملک به دولت ایالتی میپردازد و میتواند چند درصد از قیمت خرید را شامل شود. این هزینه یکی از دلایلی است که تصمیم خرید و فروش مکرر در بازار استرالیا را پرهزینهتر از بازارهای دیگر میکند و بر محاسبات سرمایهگذاری تأثیر مستقیم دارد.
درباره نرخ بهره وام مسکن نیز تیلر میگوید که تأثیر آن بر هر سرمایهگذار متفاوت است. برای برخی، نوسان نرخ بهره تفاوت چندانی ایجاد نمیکند، اما برای دیگران میتواند مرز میان یک پرتفولیوی سالم و اهرمکاری بیش از حد (overleveraging) باشد. سیاستهای مالیاتی دولت نیز عامل دیگری است که میتواند شرایط بازار را تغییر دهد، هرچند پیشبینی دقیق آن دشوار است.
جمعبندی کارشناسان این است که به جای جستجوی «لحظه کامل»، سرمایهگذاران باید بر اساس اهداف بلندمدت خود، شناخت دقیق از محرکهای بنیادی بازار هدف، و ارزیابی واقعبینانه از توان مالیشان تصمیم بگیرند. بازار مسکن استرالیا در بلندمدت روند رشد داشته، اما این رشد در همه مناطق و در همه زمانها یکسان نبوده است.
دیدگاهتان را بنویسید