با گرمشدن هوا و آغاز فصل بهار در استرالیا، متخصصان حوزه سرمایهگذاری ملک توصیه میکنند این فصل را به فرصتی برای بازنگری در پرتفوی (portfolio) ملکی تبدیل کنید. ارجون پالیوال، مدیرعامل شرکت InvestorKit، میگوید سرمایهگذاران موفق تنها به انباشت ملک بسنده نمیکنند، بلکه بهطور منظم عملکرد داراییهای خود را ارزیابی کرده و استراتژیشان را با شرایط روز تطبیق میدهند.
به گفته پالیوال، بازارهای ملک، شرایط وامدهی و اوضاع مالی شخصی هر سرمایهگذار در طول زمان تغییر میکند و پرتفویی که سه یا پنج سال پیش مناسب بود، لزوماً برای دهه آینده کارآمد نیست. این بازنگری به معنای تغییرات بیدلیل نیست، بلکه هدف آن اطمینان از این است که هر ملک، هر وام و هر تصمیمی همچنان در راستای هدف بلندمدت سرمایهگذار قرار دارد.
اول: هدف نهایی خود را مرور کنید
بسیاری از سرمایهگذاران در مسیر رشد تعداد ملکهایشان، هدف اصلی خود را فراموش میکنند. پالیوال تأکید میکند که بازنشستگی مالی به تعداد ملکهای شما بستگی ندارد، بلکه به این بستگی دارد که آیا پرتفوی شما درآمد و سرمایه کافی برای سبک زندگی مورد نظرتان تولید میکند یا نه. پیش از هر خرید جدید، باید از خود بپرسید که آیا اهداف مالیتان تغییر کرده، چه زمانی میخواهید بازنشسته شوید و آیا پرتفوی فعلی هنوز شما را به آن هدف میرساند.
دوم: هر ملک باید جایگاه خود را توجیه کند
پالیوال میگوید رویکرد دادهمحور که در زمان خرید ملک بهکار میرود، نباید پس از انجام معامله متوقف شود. سرمایهگذاران حرفهای بهجای دلبستگی عاطفی به ملک، بر عملکرد آن تمرکز میکنند. سؤالات کلیدی عبارتند از: چه میزان سرمایه (equity) ایجاد شده؟ آیا رشد اجارهبها با انتظارات همخوانی داشته؟ آیا شرایط اشتغال، جمعیت، زیرساخت و عرضه مسکن در آن منطقه همچنان مثبت است؟
در این زمینه، تحقیقات InvestorKit نشان میدهد که هزینه نگهداری ماهانه (holding cost) یک ملک سرمایهگذاری سهخوابه در شهر دوبو (Dubbo) در ایالت نیوساوتولز حدود 238 دلار کمتر از درآمد اجاره است، در حالی که همین کسری برای ملکی مشابه در گاسفورد (Gosford) به 1,985 دلار در ماه میرسد. جالب آنکه هر دو بازار در طول یک دهه گذشته رشد سالانه قیمت خانهای معادل 7.1 درصد داشتهاند. این مقایسه نشان میدهد که گرانتر بودن لزوماً به معنای بهتر بودن نیست.
سوم: وضعیت وام مسکن خود را بررسی کنید
یکی از بزرگترین موانع رشد پرتفوی، نه کمبود پسانداز برای ودیعه، بلکه محدودیت در ظرفیت استقراض (borrowing capacity) است. این ظرفیت با تغییر درآمد، سیاستهای بانکی، نرخ بهره و معیارهای سرویسدهی وامدهندگان تغییر میکند. پالیوال توصیه میکند که بررسی استراتژی وامگیری باید به یک عادت منظم تبدیل شود، نه کاری که تنها هنگام آمادگی برای خرید انجام میشود. مشورت با یک کارگزار وام (mortgage broker) برای بررسی ظرفیت استقراض، گزینههای بازتأمین مالی (refinancing)، سرمایه در دسترس و ساختار وام برای خریدهای آینده ضروری است.
چهارم: اخبار را از شواهد جدا کنید
هر چرخه بازار با سروصدای رسانهای همراه است؛ برخی از رونق و برخی از سقوط خبر میدهند. سرمایهگذاران موفق بهجای واکنش سریع به این اخبار، بر شاخصهای بنیادی و قابل اندازهگیری تکیه میکنند: رشد جمعیت، اشتغال، زیرساخت، مقرونبهصرفه بودن، عرضه مسکن و تقاضای بلندمدت.
بر اساس آخرین تحقیقات InvestorKit، 18 شهر استرالیایی در سال گذشته رشد دو رقمی قیمت خانه را تجربه کردند. از جمله: تاونسویل (Townsville) با 20.4 درصد، تامورث (Tamworth) با 19 درصد، تووومبا (Toowoomba) با 17.9 درصد، بانبری (Bunbury) با 14.2 درصد و بالارات (Ballarat) با 13.3 درصد. پالیوال تأکید میکند که مقرونبهصرفه بودن بهتنهایی عامل تعیینکننده عملکرد نیست و محدودیت عرضه، جابهجایی جمعیت و رشد اشتغال نیز نقش مهمی دارند.
پنجم: دنبال دادهها باشید، نه فرصتهای لحظهای
یکی از رایجترین اشتباهات سرمایهگذاران این است که تحقیق را تنها زمانی آغاز میکنند که آماده خرید هستند، در حالی که ممکن است در آن مرحله از بازار عقب مانده باشند. بازارهای ملک در چرخههایی حرکت میکنند و تنوعبخشی جغرافیایی (diversification) بخش مهمی از برنامهریزی پرتفوی است.
InvestorKit با تحلیل هزاران محله و صدها شاخص بازار، مناطقی با بنیادهای بلندمدت قوی را شناسایی کرده است، از جمله: واگا واگا (Wagga Wagga)، دوبو (Dubbo)، البری-وودونگا (Albury-Wodonga)، بندیگو (Bendigo)، لانسستون (Launceston)، جیلانگ (Geelong)، نیوکاسل (Newcastle)، بانبری (Bunbury)، تاونسویل (Townsville) و لوگان سیتی (Logan City). دوبو بهعنوان نمونه، در چهار سال گذشته 32 درصد رشد قیمت خانه و 33 درصد رشد اجارهبها داشته است.
نکتهای برای سرمایهگذاران تازهوارد
برای خوانندگانی که با سیستم ملکی استرالیا آشنایی کمتری دارند، توضیح چند مفهوم کاربردی مفید است. «سرمایه» یا equity به تفاوت بین ارزش بازاری ملک و مانده وام آن گفته میشود که میتوان از آن برای خرید ملک بعدی استفاده کرد. «هزینه نگهداری» یا holding cost به مجموع هزینههای ماهانه وام، نرخ شهرداری، بیمه و تعمیرات پس از کسر درآمد اجاره اشاره دارد. در استرالیا، برخلاف بسیاری از کشورها، سرمایهگذاران میتوانند این کسری را در اظهارنامه مالیاتی خود اعلام کنند که به آن negative gearing گفته میشود.
پالیوال در جمعبندی میگوید ساختن یک پرتفوی قوی بهندرت بهتنهایی اتفاق میافتد و همکاری با کارگزاران وام، حسابداران، مشاوران مالی و مدیران ملک میتواند مسیر رسیدن به اهداف بلندمدت را هموارتر کند. «هیچیک از اینها بهطور تصادفی اتفاق نمیافتد. نیاز به استراتژی روشن، تصمیمگیری مبتنی بر شواهد و انضباط در بازنگری منظم پرتفوی دارد.»
دیدگاهتان را بنویسید