بازار ملک تجاری استرالیا در سالهای اخیر توجه سرمایهگذاران بیشتری را به خود جلب کرده است، اما کارشناسان هشدار میدهند که ورود به این بازار بدون شناخت کافی میتواند با زیانهای قابل توجهی همراه باشد. آنچه روی کاغذ یک بازده جذاب به نظر میرسد، ممکن است در واقعیت چیزی جز یک تله اجارهبهای متورم نباشد.
اندرو هاویگ، مدیر گروه ملکی آروون (Arvon Property Group)، که سابقهاش را از فروش تجاری آغاز کرده و در شش سال پرتفولیوی شخصی خود را از صفر به ۲۴ ملک رسانده، معتقد است سرمایهگذاران استرالیایی از ظرفیت ملک تجاری بهدرستی بهره نمیبرند. به گفتهٔ او، «رشد سرمایه است که شما را به هدف میرساند، اما در کنارش به بازده نیز نیاز دارید.”
هاویگ توضیح میدهد که ملک مسکونی معمولاً در مراحل اولیه و میانی ساخت ثروت کاربرد دارد، جایی که سرمایهگذار در حال انباشت ارزش ویژه (equity) است. اما ملک تجاری در مرحله پایانی این مسیر میدرخشد؛ یعنی زمانی که هدف اصلی، درآمد غیرفعال (passive income) و جریان نقدی پایدار است. در حال حاضر، گروه آروون در بخشهای خردهفروشی، صنعتی، پزشکی و مراکز مراقبت از کودکان سرمایهگذاری میکند.
بزرگترین خطری که هاویگ به آن اشاره میکند، تفاوت میان «بازده خالص» (net yield) و «بازده بازار» (market yield) است. بازده خالص نشان میدهد که ملک با اجارهبهای فعلی چه درصدی سود میدهد، اما اگر آن اجارهبها بالاتر از نرخ واقعی بازار باشد، ارزشگذاری ملک پس از خروج مستأجر بهشدت کاهش مییابد. «ممکن است فکر کنید ملکی را با بازده ۶ درصد میخرید، اما بازده واقعی بازار ۳ درصد باشد؛ در این صورت با کسری بزرگی در ارزیابی روبهرو خواهید شد،» او توضیح میدهد.
این موضوع در استرالیا اهمیت ویژهای دارد، زیرا ارزشگذاری ملک تجاری (valuation) عمدتاً بر اساس نرخ اجاره بازار انجام میشود، نه اجارهبهای قرارداد فعلی. بنابراین اگر خریداری ملکی را با اجارهبهای متورم بخرد، ممکن است تا ۵۰ درصد بیشتر از ارزش واقعی پرداخت کرده باشد؛ مشکلی که تا زمانی که مستأجر در ملک است پنهان میماند، اما با خروج او بهسرعت آشکار میشود.
برای کاهش این ریسکها، هاویگ بر اهمیت بررسی دقیق (due diligence) پیش از هر معامله تأکید میکند. این بررسی شامل بررسی عوارض ویژه (special levies)، مقایسه اجارهبها و قیمتهای مشابه در منطقه، و ارزیابی مدت زمان احتمالی برای اجاره مجدد ملک پس از خروج مستأجر است. عوارض ویژه در استرالیا هزینههای اضافیای هستند که گاهی مالکان ملکهای تجاری یا آپارتمانها برای تعمیرات یا بهسازیهای بزرگ باید بپردازند.
در کنار بازار تجاری، هاویگ به آپارتمانهای ملبورن نیز بهعنوان یک گزینه جذاب برای سرمایهگذاران مسکونی اشاره میکند. او میگوید واحدهای مسکونی مقرونبهصرفه در پایتخت ویکتوریا پس از بیش از یک دهه عملکرد ضعیف، اکنون بازدههای نسبتاً بالایی ارائه میدهند، البته مشروط به انتخاب مناطق مناسب. همچنین او بنیادهای بازار پرت و بریزبن را همچنان قوی ارزیابی میکند و برخی بازارها در نیوساوتولز، تاسمانی و ویکتوریا را زیر نظر دارد.
برای فارسیزبانانی که با سیستم ملکی ایران آشنا هستند، یک تفاوت کلیدی در استرالیا این است که قراردادهای اجاره تجاری معمولاً بلندمدت (۳ تا ۱۰ سال) هستند و مستأجر اغلب هزینههای جانبی مانند شارژ، بیمه و نگهداری را میپردازد؛ این ساختار که به آن «اجاره خالص» (net lease) گفته میشود، جریان درآمدی قابل پیشبینیتری برای مالک فراهم میکند. با این حال، همین ساختار باعث میشود که ارزیابی صحیح نرخ اجاره بازار پیش از خرید، اهمیت دوچندانی داشته باشد.
دیدگاهتان را بنویسید