بازار مسکن استرالیا هر ساله میلیونها نفر را به سرمایهگذاری در ملک ترغیب میکند، اما آمارها نشان میدهد که حدود ۹۲ درصد از ۲.۳ میلیون سرمایهگذار ملکی این کشور هرگز از مرز اول یا دوم ملک فراتر نمیروند. تنها حدود ۲۰ هزار نفر موفق میشوند پرتفولیویی با شش ملک یا بیشتر بسازند. آدام هابارد، استراتژیست ارشد ثروت در شرکت متروپل، این شکستها را نه به ضعف بازار، بلکه به مجموعهای از اشتباهات قابل پیشگیری نسبت میدهد که بهویژه در میان سرمایهگذاران جوانتر بسیار رایج است.
نخستین و شاید بنیادیترین اشتباه، نبود پژوهش کافی پیش از خرید است. بسیاری از جوانان بر اساس توصیه یک دوست، یک تیتر خبری یا شهرت یک محله اقدام به خرید میکنند، بدون آنکه بدانند چه عواملی واقعاً موجب رشد ارزش سرمایه (capital growth) میشود. درک این عوامل یک مهارت است که نیاز به زمان و مطالعه دارد. کسی که این مهارت را نداشته باشد، معمولاً به دنبال جریان نقدی کوتاهمدت میرود و از رشد بلندمدت سرمایه باز میماند.
اشتباه دوم این باور غلط است که سرمایهگذاری در ملک تنها برای نسلهای مسنتر یا ثروتمندتر استرالیا مناسب است. واقعیت این است که شروع زودهنگام یکی از بزرگترین مزیتهایی است که هیچ پولی نمیتواند آن را جبران کند. گزینههای وام مسکن (home loan) متنوعی برای خریداران جوانتر وجود دارد و زمان در بازار چیزی است که بعداً نمیتوان خرید.
سومین خطا، نگاه کوتاهمدت به سرمایهگذاری است. بسیاری از خریداران جوان ملکی میخرند که با زندگی امروزشان هماهنگ است، اما به پنج یا ده سال آینده فکر نمیکنند. یک آپارتمان یکخوابه ممکن است اکنون ایدهآل به نظر برسد، اما با تغییر شرایط زندگی، ممکن است دیگر پاسخگو نباشد. سرمایهگذاری ملکی یک بازی بلندمدت است و انتخابها باید در افق چند دهه معنا داشته باشند.
چهارمین اشتباه، خرید صرفاً بر اساس قیمت پایین است. قیمت ارزان بهتنهایی معیار مناسبی نیست؛ موقعیت جغرافیایی، پتانسیل رشد محله و احساسات کلی خریداران در آن بازار به همان اندازه اهمیت دارند. ملکی که در منطقهای بدون چشمانداز رشد خریداری شود، اغلب دلیل ارزانیاش همان موقعیت ضعیف آن است.
پنجمین خطا، شروع دیرهنگام پسانداز است. برای سرمایهگذاران جوان، بزرگترین دارایی نه درآمد، بلکه زمان است. ایجاد عادت پسانداز منظم از همان ابتدا، چه از طریق واریز خودکار به حساب پسانداز و چه از طریق بودجهبندی دقیق، به رشد تدریجی سپرده اولیه (deposit) کمک میکند. در استرالیا معمولاً برای دریافت وام مسکن به سپردهای معادل ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش ملک نیاز است.
ششمین اشتباه، خرید بر اساس احساس است. بسیاری از سرمایهگذاران جوان ملکی را انتخاب میکنند که به محل زندگی، تعطیلات یا بازنشستگی ایدهآلشان نزدیک باشد. اما ملک سرمایهگذاری نیازی ندارد در نزدیکی شما باشد؛ یک مدیر ملک (property manager) امور روزمره را اداره میکند. آنچه اهمیت دارد این است که ملک در موقعیت درست و با پتانسیل رشد مناسب قرار داشته باشد، نه اینکه در مسیر رفتوآمد روزانه شما باشد.
هفتمین خطا، بازبینی نکردن منظم پرتفولیو است. هر سرمایهگذار باید پرتفولیوی ملکی خود را مانند یک کسبوکار مدیریت کند. حداقل یک بار در سال باید عملکرد هر ملک بررسی شود: آیا مدیر ملک کار خود را بهدرستی انجام میدهد؟ آیا ملک نیاز به بازسازی دارد تا مستأجران باکیفیتتری جذب کند؟ بیتوجهی به این مسائل بهندرت خودبهخود حل میشود.
هشتمین و احتمالاً مهمترین اشتباه، اولویت دادن به جریان نقدی (cash flow) به جای رشد سرمایه است. در استرالیا دو رویکرد اصلی برای سرمایهگذاری ملکی وجود دارد: خرید برای درآمد اجارهای فوری یا خرید برای رشد ارزش ملک در بلندمدت. بسیاری از جوانان به دلیل نداشتن سپرده کافی، به دنبال ملکهایی میروند که جریان نقدی مثبت داشته باشند. اما هابارد تأکید میکند که مقدار اندکی درآمد اجارهای اضافی هرگز کسی را ثروتمند نکرده است. ملکهای با پتانسیل رشد بالا معمولاً کمی زیانده از نظر جریان نقدی هستند، یعنی هزینه نگهداری آنها بیشتر از درآمد اجارهشان است که در استرالیا به آن «اهرم منفی» یا negative gearing گفته میشود. این وضعیت نیاز به انضباط مالی بیشتری دارد، اما همین رشد ارزش سرمایه است که سپرده خرید ملک بعدی را تأمین میکند.
برای خوانندگانی که با سیستم مالی ایران آشنا هستند، این تفاوت قابل توجه است: در استرالیا بهره وام مسکن برای ملک سرمایهگذاری از مالیات کسر میشود و همین موضوع negative gearing را برای بسیاری از سرمایهگذاران جذاب میکند، چیزی که در ساختار مالیاتی ایران معادل مستقیمی ندارد.
به گفته هابارد، تفاوت اصلی میان سرمایهگذاران موفق و بقیه در همین انتخاب استراتژی نهفته است: اکثر مردم به دنبال جریان نقدی میروند، اما ثروتمندان برای رشد سرمایه سرمایهگذاری میکنند. این تفاوت در رویکرد، در افق بیست تا سی ساله، فاصلهای بسیار چشمگیر ایجاد میکند.
دیدگاهتان را بنویسید