بازار مسکن استرالیا در هفتههای اخیر با نوعی سکوت غیرمعمول روبهرو شده است؛ نه به خاطر نرخ بهره یا نتایج حراجیها، بلکه به دلیل تغییرات مالیاتی مهمی که دولت فدرال در بودجه امسال معرفی کرد. این تغییرات در تاریخ ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ از مجلس سنا گذشت و اکنون به قانون تبدیل شده است.
محور اصلی این تغییرات، اصلاح قوانین مربوط به «منفیکاری» (Negative Gearing) و «مالیات بر عایدی سرمایه» (Capital Gains Tax یا CGT) است. منفیکاری به وضعیتی گفته میشود که در آن هزینههای نگهداری یک ملک سرمایهگذاری — از جمله بهره وام — از درآمد اجاره بیشتر است و سرمایهگذار میتواند این زیان را از درآمد شغلی خود کسر کند تا مالیات کمتری بپردازد. این ابزار سالهاست در استرالیا رایج بوده و بخش بزرگی از سرمایهگذاران خرد را به بازار ملک کشانده است.
بر اساس قانون جدید، از اول ژوئیه ۲۰۲۷ به بعد، سرمایهگذارانی که ملک مسکونی موجود (Established Property) میخرند دیگر نمیتوانند زیان اجاره را مستقیماً از حقوق یا سایر درآمدهای خود کسر کنند. این زیان «قرنطینه» میشود و تنها در آینده، در برابر درآمد اجاره یا سود سرمایه از همان دسته دارایی قابل استفاده خواهد بود. با این حال، سرمایهگذارانی که پیش از شب بودجه — یعنی ۱۲ مه ۲۰۲۶ — ملکی داشتند یا قراردادی امضا کرده بودند، تحت قوانین قدیمی باقی میمانند و از این نظر «محافظتشده» (Grandfathered) هستند.
دوریان ترِیل، برنامهریز ارشد ثروت در شرکت متروپول، معتقد است که پیامد احتمالی این تغییرات نه یک سقوط قیمتی، بلکه نوعی «بنبست» در بازار است. فروشندگانی که از قوانین قدیمی بهره میبرند انگیزهای برای فروش ندارند، چون با فروش، موقعیت مالیاتی ارزشمند خود را از دست میدهند. خریداران جدید نیز با احتیاط بیشتری وارد میشوند، چون معادله مالی برایشان تغییر کرده است. نتیجه: تعداد معاملات کاهش مییابد، حتی اگر قیمتها به شکل چشمگیری تغییر نکنند.
این کاهش حجم معاملات پیامدهای گستردهای دارد. وکلای انتقال سند (Conveyancers)، کارگزاران وام مسکن، مشاوران املاک و حتی شرکتهای引اثاثکشی همگی به حجم معاملات وابستهاند. علاوه بر این، تحرک نیروی کار کاهش مییابد، چون مردم کمتر حاضرند برای شغل جدید یا نزدیکتر شدن به خانواده، خانهشان را بفروشند و جابهجا شوند. همچنین «کشف قیمت» (Price Discovery) — یعنی تعیین ارزش واقعی ملک بر اساس معاملات بازار — دشوارتر میشود، که این موضوع کار بانکها در ارزیابی وامها را نیز پیچیدهتر میکند. سازندگان مسکن نیز با دیدن رکود در بازار موجود، محتاطتر میشوند و این در شرایطی است که استرالیا از قبل با کمبود جدی عرضه مسکن دستوپنجه نرم میکند.
تأثیر روانی این تغییرات شاید از خود قانون مهمتر باشد. وقتی مردم قوانین را نامفهوم یا ناپایدار میبینند — بهویژه پس از بحثهای اخیر درباره وامهای صندوقهای بازنشستگی خودگردان (SMSF) و تراستهای وصیتی — تمایل دارند منجمد شوند تا اینکه خود را با شرایط جدید وفق دهند. این احساس عدم اطمینان پیش از آنکه قیمتها واقعاً تغییر کنند، در نظرسنجیهای اعتماد مصرفکننده نمود پیدا میکند.
از منظر تاریخی، این نوع اصلاحات مالیاتی در استرالیا سابقه دارد. دولت هاوک-کیتینگ در ژوئیه ۱۹۸۵ منفیکاری را محدود کرد، اما در سپتامبر ۱۹۸۷ — تنها دو سال بعد — آن را بازگرداند؛ نه به خاطر بحران عرضه مسکن، بلکه به دلیل فشارهای سیاسی. نیوزیلند نیز در اکتبر ۲۰۲۱ کسر بهره وام برای سرمایهگذاران را حذف کرد و پس از تغییر دولت، بین آوریل ۲۰۲۴ و آوریل ۲۰۲۵ آن را بازگرداند. با توجه به اینکه حدود دو سوم استرالیاییها صاحبخانه هستند و درآمد دولتهای ایالتی از طریق «مالیات تمبر» (Stamp Duty)، مالیات زمین و مالیات بر عایدی سرمایه به رشد قیمت ملک گره خورده، یک بازار راکد برای هر دولتی در کانبرا دردسرساز خواهد بود. شایان ذکر است که حزب کارگر در انتخابات ۲۰۱۶ و ۲۰۱۹ نیز با وعدههای مشابه شکست خورد.
برای خوانندگانی که با سیستم مالیاتی ایران یا افغانستان آشنا هستند، این تفاوت مهم است که در استرالیا مالیات بر درآمد اجاره و سود فروش ملک بهصورت سالانه محاسبه و پرداخت میشود و ابزارهایی مانند منفیکاری نقش مهمی در تصمیمگیری سرمایهگذاران دارند. تغییر این ابزارها مستقیماً بر جریان نقدی و ظرفیت استقراض سرمایهگذاران تأثیر میگذارد.
توصیه کارشناسان این است که از تصمیمات شتابزده پرهیز شود. آپارتمانهای «آفدِپلن» (Off the Plan) — یعنی خرید ملک پیش از ساخت — و پروژههای خانهوزمین (House and Land Packages) همچنان گزینههای ضعیفتری نسبت به ملکهای موجود با کیفیت سرمایهگذاری بالا به شمار میروند. سرمایهگذارانی که از حمایت قوانین قدیمی بهرهمند هستند، باید این موقعیت ارزشمند را حفظ کنند. کسانی که قصد خرید جدید دارند باید کیفیت ذاتی ملک را — فارغ از مزایای مالیاتی — معیار اصلی ارزیابی قرار دهند، چون این کیفیت است که در بلندمدت ارزشآفرینی میکند.
دیدگاهتان را بنویسید