بازار مسکن استرالیا در ماه اوت ۲۰۲۶ وارد مرحلهای تازه شد؛ فروشندگان ملک برای نخستین بار از می ۲۰۲۳ تاکنون بیشترین تخفیف را به خریداران میدهند و این روند، فرصتهای مذاکره را برای سرمایهگذاران گسترش داده است.
بر اساس گزارش ماهانه بازار ملک استرالیا (Australian Property Month in Review) که توسط شرکت ارزیابی ملک هرون تاد وایت (Herron Todd White) منتشر شده، نرخ تخفیف فروشندگان به بالاترین سطح خود از اردیبهشت ۱۴۰۲ رسیده است. همزمان، میانگین مدت زمان فروش ملک از ۲۷ روز به ۴۴ روز افزایش یافته و حجم کل آگهیهای فروش به بالاترین سطح از سال ۲۰۲۰ رسیده است.
پیتر مالونی، مدیرعامل هرون تاد وایت، اوت را نقطهای توصیف کرد که در آن شواهد میدانی و دادههای رسمی بازار با یکدیگر همسو شدند. به گفته مالونی: «هر از گاهی، روایتهای میدانی و دادهها به هم میرسند؛ در این چرخه بازار، اوت همان لحظه است.»
بانک مرکزی استرالیا (Reserve Bank of Australia یا RBA) نرخ بهره نقدی را در سطح ۴.۳۵ درصد ثابت نگه داشته که بالاترین سطح از اواخر ۲۰۱۱ است. مالونی هشدار داد که پیشبینیهای خود بانک مرکزی نشان میدهد احتمال یک افزایش دیگر بیشتر از احتمال کاهش نرخ است و انتظار میرود تورم تا اواخر سال آینده به محدوده هدف بازگردد.
نرخ بهره (interest rate) در استرالیا مستقیماً بر توان وامگیری خریداران و هزینه تأمین مالی سرمایهگذاران تأثیر میگذارد. هرچه نرخ بهره بالاتر باشد، اقساط وام مسکن (mortgage) سنگینتر میشود و تقاضا برای خرید ملک کاهش مییابد. این مکانیزم در ایران با سیستم تسهیلات بانکی با نرخهای مصوب متفاوت است؛ در استرالیا نرخ وامها شناور بوده و مستقیماً با تصمیمات RBA تغییر میکند.
طبق دادههای هرون تاد وایت، ارزش ملک در سطح ملی در ماه ژوئیه ۰.۷ درصد کاهش یافت و در کل سهماهه منتهی به پایان ژوئیه ۱.۹ درصد افت کرد. مالونی این ارقام را بزرگترین کاهش از دسامبر ۲۰۲۲ دانست. حجم معاملات نیز در مقایسه با دوره مشابه سال گذشته بهطور قابل توجهی پایینتر بوده است.
مالونی گفت که با ورود فصل بهار (اسپرینگ)، موجودی آگهیهای فروش در حال افزایش است، اما تقاضا همچنان ضعیف باقی مانده. «آگهیها در آستانه بهار در حال رشد هستند، در حالی که تقاضا کمرمق است. بسیاری از ملکها اصلاً فروش نخواهند رفت و برای بقیه، تنها راه رسیدن به قرارداد، کاهش قیمت است.» او افزود که فروشندگانی که انتظارات قیمتی خود را بر اساس سال ۲۰۲۵ تنظیم کردهاند، ممکن است با واقعیتهای سال ۲۰۲۶ فاصله زیادی داشته باشند.
تغییرات سیاستی نیز به این فضا افزوده است. اصلاحات بودجهای دولت در زمینه negative gearing و مالیات بر عایدی سرمایه (capital gains tax یا CGT) بر بخشهایی از بازار فشار آورده است. negative gearing یک مزیت مالیاتی در استرالیاست که به سرمایهگذاران اجازه میدهد زیان خالص ناشی از سرمایهگذاری ملکی را از درآمد مشمول مالیات خود کسر کنند؛ محدود شدن این مزیت میتواند جذابیت سرمایهگذاری در ملک را برای برخی کاهش دهد. همچنین ممنوعیت ترتیبات وامگیری با مسئولیت محدود (limited recourse borrowing arrangements) برای ملک مسکونی در صندوقهای بازنشستگی خودگردان (self-managed super funds یا SMSF) یک کانال تأمین مالی مهم را برای گروهی از سرمایهگذاران بسته است.
در بخشهای دیگر بازار، شاخص ملک لوکس (Prestige Index) هرون تاد وایت از ۵۸ به ۵۳ کاهش یافت که بزرگترین افت ماهانه از زمان راهاندازی این شاخص بوده است؛ بریزبن و گلد کوست بیشترین تغییر را ثبت کردند. در بخش صنعتی، نرخ خالی بودن واحدها (vacancy rate) بین ۳ تا ۴.۵ درصد تثبیت شده و کمبود زمین خدماتدار همچنان ارزش زمین را بالا نگه میدارد. در بازار روستایی، ویکتوریا و استرالیای غربی چشمانداز مثبتی دارند، در حالی که شمال نیوساوتولز پس از بارندگیهای زمستانی بهبود یافته است.
مالونی نتیجه گرفت که ماههای پیش رو میتواند برای سرمایهگذارانی که به دنبال شناسایی فروشندگان با انگیزه بالا هستند، فرصتهایی ایجاد کند؛ اما تأکید کرد که پیگیری روند تخفیفهای فروشندگان در ماههای آینده برای درک جهت واقعی بازار حیاتی خواهد بود.
دیدگاهتان را بنویسید