جنگ نرخ وام در استرالیا؛ درخواست‌های خرید خانه دو رقمی سقوط کرد

بازار وام مسکن استرالیا در ماه جولای ۲۰۲۶ با یکی از ضعیف‌ترین عملکردهای خود در سه سال گذشته روبه‌رو شد. بر اساس داده‌های سازمان نظارت بر احتیاط مالی استرالیا (APRA)، رشد اعتبارات مسکن در این ماه تنها ۰.۲ درصد بود — پایین‌ترین رقم ماهانه از جولای ۲۰۲۳ تاکنون — و این آمار زنگ خطر را برای بانک‌های بزرگ کشور به صدا درآورده است.

عامل اصلی این رکود، ترکیب دو ضربه همزمان بوده است: سه بار افزایش نرخ بهره توسط بانک مرکزی استرالیا (RBA) در طول سال ۲۰۲۶، و تغییرات مالیاتی جدیدی که دولت فدرال در بودجه اخیر خود برای بخش مسکن اعمال کرد. این دو عامل با هم باعث شدند که شمار درخواست‌های وام مسکن در بانک‌های بزرگ چهارگانه (Big Four) به شکل چشمگیری کاهش یابد.

بر اساس داده‌های شرکت تحلیل مالی کانستار (Canstar)، بانک وست‌پک (Westpac) با ۲۰ درصد کاهش در درخواست‌های وام از زمان اعلام بودجه، بدترین عملکرد را در میان بانک‌های بزرگ داشته است. بانک CBA با افت ۱۵ درصدی و ANZ با کاهش ۱۲ درصدی — پس از کنار گذاشتن برنامه‌های کمکی دولتی — در رده‌های بعدی قرار دارند. بانک NAB نیز در جولای شاهد کوچک شدن کل پرتفوی وام مسکن خود به میزان ۰.۰۱ درصد بود، در حالی که رشد وام مسکن بانک مکواری (Macquarie) که پیش‌تر بسیار پرشتاب بود، به ۱.۲ درصد رسید.

سالی تیندال، مدیر بینش داده‌های کانستار، این وضعیت را «ضربه دوگانه سمی» توصیف کرد که درخواست‌های وام را به حالت رکود کشانده است. با این حال، او تأکید کرد که همین فشار شدید، رقابتی بی‌سابقه میان وام‌دهندگان برای جذب خریداران باقی‌مانده ایجاد کرده است.

در پی این رکود، جنگ نرخ بهره متغیر (variable rate) در بازار وام مسکن استرالیا شعله‌ور شده است. نرخ بهره متغیر نوعی وام مسکن است که نرخ سود آن با تغییرات بازار و تصمیمات بانک مرکزی بالا و پایین می‌رود، در مقابل نرخ ثابت (fixed rate) که برای مدت مشخصی تغییر نمی‌کند. از اول ژوئن تاکنون، ۳۵ وام‌دهنده نرخ‌های متغیر خود را کاهش داده‌اند و اکنون ۵۲ مؤسسه مالی نرخ‌هایی زیر ۶ درصد ارائه می‌دهند.

وست‌پک در حال حاضر تنها بانک بزرگ چهارگانه است که نرخ متغیر زیر ۶ درصد — یعنی ۵.۹۹ درصد — ارائه می‌دهد. اما رقبای کوچک‌تر مانند Pacific Mortgage Group، LCU و The Mutual Bank با نرخ‌هایی تا ۵.۶۹ درصد، فشار بیشتری بر بانک‌های بزرگ وارد می‌کنند. سه بانک دیگر بزرگ — CBA، ANZ و NAB — همچنان نرخ‌های بالاتری دارند، در حالی که هشدارهایی درباره احتمال افزایش مجدد نرخ بهره توسط RBA تا پایان سال جاری مطرح شده است.

اقتصاددانان ANZ در گزارش اقتصادی اخیر خود نوشتند که کاهش فعالیت سرمایه‌گذاران در داده‌های اعتباری مشهود است و رشد اعتبار مسکن سرمایه‌گذاری از ۰.۸ درصد در ماه در ژوئن به ۰.۵ درصد در جولای رسیده است. آن‌ها پیش‌بینی می‌کنند این روند کاهشی در میان‌مدت ادامه خواهد داشت، هرچند اعتبار مسکن برای مالکان-ساکنان (owner-occupiers) — کسانی که برای سکونت شخصی خانه می‌خرند — نسبت به سرمایه‌گذاران کمتر تحت فشار است.

برای خریداران فارسی‌زبانی که با سیستم مالی استرالیا آشنا نیستند، این نکته مهم است که در اینجا بازار وام مسکن بسیار رقابتی است و خریداران می‌توانند میان ده‌ها بانک و مؤسسه مالی مقایسه کنند. برخلاف بسیاری از کشورها، در استرالیا نرخ‌های ارائه‌شده توسط بانک‌های کوچک‌تر و اتحادیه‌های اعتباری (credit unions) گاهی از بانک‌های بزرگ رقابتی‌تر است، اما شرایط و ضوابط هر محصول وام باید به دقت بررسی شود.

وضعیت کنونی نشان می‌دهد که بازار مسکن استرالیا در نقطه‌ای حساس قرار دارد: از یک سو سیاست‌های مالیاتی و پولی انگیزه خرید را کاهش داده‌اند، و از سوی دیگر رقابت شدید میان وام‌دهندگان فرصت‌هایی برای کسانی ایجاد می‌کند که توان مالی و آمادگی لازم برای ورود به بازار را دارند. اقتصاددانان و تحلیلگران بازار توصیه می‌کنند که متقاضیان وام مسکن پیش از هر تصمیمی، شرایط مختلف را با دقت مقایسه کنند.