بازار مسکن ملبورن در سال ۲۰۲۶ با یک دوره تعدیل واقعی روبهروست. تحقیقات ANZ پیشبینی میکند قیمت خانهها در این شهر امسال حدود ۱.۷ درصد کاهش یابد، در حالی که پیشبینی دامین برای سال مالی ۲۰۲۷ محتاطانهتر است و افتی بین ۴ تا ۸ درصد را برای خانهها تا ژوئن ۲۰۲۷ در نظر میگیرد. با این حال، واحدهای آپارتمانی وضعیت به مراتب بهتری دارند و انتظار میرود ارزش آنها تنها ۱ تا ۳ درصد کاهش پیدا کند.
بانک مرکزی استرالیا (RBA) پس از سه افزایش متوالی نرخ بهره در ماههای فوریه، مارس و می، نرخ نقدی را در نشست ژوئن خود بدون تغییر روی ۴.۳۵ درصد نگه داشت. این افزایشها در پاسخ به تورم پایدار و تنشهای ژئوپلیتیکی انجام شد و تأثیر مستقیمی بر قدرت وامگیری خریداران گذاشته است. بر اساس برآوردهای دامین، قدرت استقراض در سطح ملی به دنبال این افزایشها بین ۷ تا ۸ درصد کاهش یافته است. برای یک خریدار با درآمد تنها، این به معنای از دست دادن حدود ۳۶,۰۰۰ دلار از حداکثر توان وامگیری از ابتدای سال است، و برای زوجهای دو درآمده این رقم به نزدیک ۷۲,۰۰۰ دلار میرسد.
درک مفهوم «نرخ نقدی» (Cash Rate) برای تازهواردان به استرالیا مفید است: این نرخ پایهای است که بانک مرکزی برای وامدهی به بانکهای تجاری تعیین میکند و مستقیماً بر نرخ بهره وامهای مسکن (Mortgage) تأثیر میگذارد. هر بار که RBA این نرخ را بالا میبرد، اقساط ماهانه وام مسکن افزایش مییابد. بر اساس محاسبات ANZ، برای یک وام متوسط ۷۳۶,۰۰۰ دلاری با دوره بازپرداخت ۳۰ ساله، هر افزایش ۰.۲۵ درصدی حدود ۱۲۰ دلار در ماه به اقساط اضافه میکند؛ یعنی سه افزایش امسال در مجموع حدود ۳۶۰ دلار در ماه بار اضافی بر دوش وامگیران گذاشته است.
اما نگاه به میانگین شهری تصویر کاملی ارائه نمیدهد. در حالی که شاخص کلی ملبورن در حال افت است، برخی محلههای خاص عملکرد کاملاً متفاوتی دارند. بر اساس دادههای دامین که در روزنامه The Age منتشر شده، در میان محلههایی با میانه قیمت خانه بالای ۲ میلیون دلار، Middle Park با رشد ۱۰ درصدی در دوازده ماه منتهی به مارس به میانه قیمت ۲,۹۹۵,۰۰۰ دلار رسیده است. پس از آن Glen Iris با رشد ۸.۶ درصد، Elsternwick با ۵.۸ درصد، Brighton East با ۵.۱ درصد و Hawthorn با ۴.۸ درصد قرار دارند.
اقتصاددان Ray White، اتم گو تیان، در این باره اشاره کرده که این محلهها بر پایه پیشینه تثبیتشده و عرضه محدود، حتی در شرایط ضعیفتر بازار، موقعیت خود را حفظ میکنند. عاملی که این محلهها را از بقیه متمایز میکند ترکیبی از کمبود عرضه، تقاضای قوی از سوی خریداران برای سکونت شخصی (Owner-Occupier) و پایگاه خریدارانی است که درآمدشان چندان به نوسانات نرخ بهره حساس نیست. گزارشهای میدانی از مشاوران املاک نشان میدهد که خریداران مرفه که خانههای بزرگ خود را در مناطق Stonnington، Bayside و Boroondara میفروشند، به دنبال ملکهای کوچکتر و قابل پیادهروی در نزدیکی امکانات هستند و برای بهترین گزینهها رقابت جدی دارند.
ملبورن در مقایسه با سیدنی همچنان با تخفیف تاریخی معامله میشود؛ شکاف میانه قیمت خانه بین این دو شهر اکنون از ۶۰۰,۰۰۰ دلار فراتر رفته است. این فاصله بازتاب سالها عملکرد ضعیفتر ملبورن است، نه نشانهای از مشکل ساختاری در این شهر. در مقایسه با سایر بازارهای بزرگ، پیشبینی دامین نشان میدهد بریزبن، آدلاید و پرت در سال مالی ۲۰۲۷ همچنان رشد مثبت خواهند داشت و به رکوردهای جدید دست مییابند، در حالی که سیدنی و ملبورن با کاهش روبهرو هستند.
از منظر بازار اجاره، شرکت مشاوره بینالمللی CBRE پیشبینی میکند اجارهبهای آپارتمان در شهرهای بزرگ استرالیا بین سالهای ۲۰۲۵ تا ۲۰۳۰ به طور میانگین ۲۴ درصد افزایش یابد. در ملبورن، تحویل سالانه آپارتمانهای جدید به طور متوسط حدود ۹,۰۰۰ واحد در سال برآورد میشود که نزدیک به ۲۵ درصد کمتر از سیدنی است، در حالی که تقاضا برای مسکن در این شهر سالانه حدود ۳۸,۰۰۰ واحد تخمین زده میشود. این عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، نرخ خالی بودن مسکن (Vacancy Rate) را که اکنون ۱.۵ درصد است، احتمالاً تا ۱.۴ درصد کاهش خواهد داد. نرخ خالی بودن مسکن درصدی از کل واحدهای اجاری است که در یک زمان مشخص بدون مستأجر هستند؛ هرچه این عدد پایینتر باشد، بازار اجاره برای موجران سودآورتر و برای مستأجران رقابتیتر است.
برای خوانندگانی که با سیستم مسکن ایران یا افغانستان آشنا هستند، یک تفاوت کلیدی در استرالیا این است که خرید ملک اغلب از طریق حراج (Auction) انجام میشود، نه مذاکره مستقیم. در این روش، خریداران در یک روز مشخص به صورت علنی پیشنهاد قیمت میدهند و بالاترین پیشنهاد برنده میشود. همچنین مالیاتی به نام Stamp Duty (مالیات تمبر) هنگام خرید ملک پرداخت میشود که بسته به ایالت و قیمت ملک متفاوت است.
اقتصاددانان بیشتر بانکها اولین کاهش نرخ بهره را تا اواسط سال ۲۰۲۷ پیشبینی میکنند و دامین انتظار دارد بهبود تدریجی بازار از همان زمان آغاز شود. عوامل بنیادی بازار ملبورن، شامل رشد جمعیت، کمبود مزمن عرضه و نرخ پایین خالی بودن مسکن، تغییری نکردهاند؛ آنچه تغییر کرده احساس و اعتماد خریداران است که به گفته کارشناسان، معمولاً زودتر از عوامل بنیادی تغییر میکند.
توجه: این مقاله صرفاً اطلاعات عمومی درباره بازار مسکن ارائه میدهد و توصیه مالی یا سرمایهگذاری شخصی محسوب نمیشود. پیش از هرگونه تصمیم سرمایهگذاری، با یک مشاور مالی مجاز مشورت کنید.
دیدگاهتان را بنویسید