در حالی که فصل بهار فروش ملک در استرالیا با احتیاط آغاز شده و قیمتهای مسکن در سطح ملی رو به کاهش است، دادههای تازهای از پایگاه realestate.com.au نشان میدهد که در ۴۰ منطقه از ۸۸ منطقه آماری SA4 کشور، خانهها تا ۴۳ درصد سریعتر از همین زمان سال گذشته به فروش میرسند. این یافته در شرایطی که نرخ بهره بالاتر رفته و تغییرات مالیاتی مهمی برای سرمایهگذاران ملکی اعمال شده، غافلگیرکننده به نظر میرسد.
شاخص «روزهای حضور در بازار» (Days on Market) نشان میدهد که بهطور میانگین چند روز طول میکشد تا یک ملک در یک منطقه مشخص به فروش برسد. هرچه این عدد کمتر باشد، رقابت میان خریداران بیشتر و بازار پرتقاضاتر است. مناطق SA4 واحدهای جغرافیایی هستند که اداره آمار استرالیا (ABS) تعریف کرده و معمولاً جمعیتی بین ۱۰۰ هزار تا ۵۰۰ هزار نفر دارند.
تاسمانی در صدر جدول
قویترین کاهش در زمان فروش در منطقه Launceston and North East در تاسمانی ثبت شده است؛ جایی که میانگین روزهای حضور در بازار از ۵۶ روز به ۳۲ روز رسیده، یعنی ۴۳ درصد کاهش نسبت به سال گذشته. این منطقه شامل نواحی George Town و محلههای Newnham و Newstead در شهر لانسستون میشود.
پس از لانسستون، سه منطقه بعدی با بیشترین کاهش روزهای فروش نیز همگی در تاسمانی قرار دارند: West and North West با کاهش ۴۱ درصدی، Hobart با ۳۸ درصد، و South East با ۳۵ درصد. منطقه West and North West شامل شهرهایی چون Devonport، Ulverstone و Wynyard است. منطقه South East نیز نواحی اطراف هوبارت مانند Huonville، Cygnet و Orford را در بر میگیرد.
براد استفنز، مشاور و شریک آژانس Ray White Hobart، میگوید سرمایهگذاران ملکی از داخل و خارج تاسمانی رقابت را در این ایالت تشدید کردهاند. به گفتهٔ او: «علیرغم همه فشارهای بودجهای، اشتیاق واقعی برای خرید در تاسمانی وجود دارد چون بازده اجارهای مناسبی دارد.» نیال مردیوِنجی، مدیر آژانس EIS Property Hobart نیز توضیح میدهد که شهر Cygnet به دلیل آبوهوای دلپذیر و جامعه پویا محبوب است، در حالی که Huonville با فاصلهای ۳۰ دقیقهای از هوبارت، گزینهای مقرونبهصرفهتر برای خریداران به شمار میرود.
مناطق منطقهای نیو ساوت ولز
در ایالت نیو ساوت ولز نیز مناطق منطقهای شاهد کاهش قابل توجه زمان فروش بودهاند. منطقه Far West and Orana که شامل شهرهای Dubbo، Broken Hill و Wellington میشود، با کاهش ۳۲ درصدی از ۵۹ روز به ۴۰ روز رسیده است. مناطق Riverina و New England and North West نیز هر دو ۳۱ درصد کاهش نشان دادهاند. Riverina شامل Griffith، Kooringal و Cootamundra است، و New England and North West شامل Armidale، Inverell و Gunnedah.
لاچی سِوِل، مدیر آژانس Laing+Simmons Armidale، میگوید پروژههای انرژی تجدیدپذیر در منطقه New England and North West تقاضا را بالا برده است؛ چرا که کارگران این پروژهها به اجاره خانه نیاز دارند و این موضوع بازده اجاری را افزایش داده و سرمایهگذاران بیشتری را جذب کرده است. او همچنین به ممنوعیت اخیر دولت فدرال برای استفاده از صندوقهای بازنشستگی خودگردان (SMSF) در وامگیری برای خرید ملک مسکونی اشاره میکند که از ۱۰ اوت اجرایی شده است. بسیاری از سرمایهگذاران SMSF پیش از اجرای این قانون، برای استفاده از قیمتهای هنوز مقرونبهصرفه منطقه، خرید خود را تسریع کردند.
درباره SMSF: صندوق بازنشستگی خودگردان (Self-Managed Super Fund) نوعی حساب پسانداز بازنشستگی در استرالیا است که افراد میتوانند آن را خودشان مدیریت کنند و در گذشته امکان استفاده از آن برای وامگیری و خرید ملک سرمایهگذاری وجود داشت.
سایر مناطق پرتقاضا
فراتر از تاسمانی و نیو ساوت ولز، Ballarat در ویکتوریا با کاهش ۲۶ درصدی، Central West در نیو ساوت ولز با ۲۴ درصد، و Outback در جنوب استرالیا با ۲۳ درصد کاهش، در میان ۱۰ منطقه برتر با بیشترین کاهش روزهای فروش قرار گرفتهاند.
چرا مناطق منطقهای؟
مگان لیو، تحلیلگر اقتصادی ارشد realestate.com.au، توضیح میدهد که از ۴۰ منطقهای که روزهای فروش در آنها کاهش یافته، تقریباً همه منطقهای (خارج از شهرهای بزرگ) هستند. او میگوید کاهش توان خرید مسکن، بهویژه پس از افزایش مجدد نرخ بهره در اوایل امسال، تقاضا را به سمت بازارهای مقرونبهصرفهتر هدایت کرده است. علاوه بر این، مهاجرت از شهرهای بزرگ به مناطق منطقهای برای مدت طولانی روندی مثبت بوده و همچنان به تقاضا دامن میزند.
این دادهها یک روز پس از انتشار شاخص قیمت مسکن realestate.com.au منتشر شده که نشان میداد قیمتهای ملی برای پنجمین ماه متوالی در اوت کاهش یافته است. قیمتها در مجموع شهرهای بزرگ ۰.۳ درصد افت داشته و رشد سالانه آنها به تنها ۰.۲ درصد رسیده، در حالی که قیمتهای مناطق منطقهای در اوت بدون تغییر مانده و در مقایسه با سال گذشته ۶.۶ درصد بالاتر است. از ۱۰ منطقه SA4 با بیشترین رشد قیمت در ۱۲ ماه گذشته، ۹ تا در مناطق منطقهای قرار دارند و تنها داروین از شهرهای بزرگ در این فهرست حضور دارد.
در مقابل، ۳۸ منطقه SA4 شاهد افزایش زمان فروش نسبت به سال گذشته بودهاند، هرچند در اکثر آنها این افزایش کمتر از یک هفته بوده است. تنها در ۷ منطقه، روزهای حضور در بازار بیش از یک هفته افزایش یافته است. ۱۰ منطقه دیگر نیز از جمله Sydney Inner West، Parramatta و Central Coast در نیو ساوت ولز، و برخی مناطق آدلاید و کوئینزلند، بدون تغییر باقی ماندهاند.
دیدگاهتان را بنویسید