قیمت مسکن در سراسر استرالیا برای پنجمین ماه متوالی کاهش یافت و شاخص قیمت خانه realestate.com.au نشان میدهد که در ماه اوت ۲۰۲۶ این کاهش به ۰.۲ درصد رسیده است. از اوج قیمتها در مارس ۲۰۲۶ تاکنون، بازار مسکن در مجموع ۲.۷ درصد افت کرده است.
با این حال، قیمتها هنوز ۱.۸ درصد بالاتر از یک سال پیش و ۲۷.۵ درصد بالاتر از پنج سال پیش هستند؛ هرچند رشد سالانه بهسرعت در حال کاهش است. الانور کریگ، اقتصاددان ارشد realestate.com.au، هشدار داده که قیمتها احتمالاً در ماههای آینده، بهویژه در شهرهای بزرگ، به کاهش خود ادامه خواهند داد.
نرخ بهره؛ سنگینترین فشار بر بازار
بانک مرکزی استرالیا (RBA) در جلسه اوت خود نرخ بهره را بدون تغییر در ۴.۳۵ درصد نگه داشت، اما این پس از آن بود که در اوایل امسال سه بار پیاپی و در مجموع ۷۵ واحد پایه (basis point) نرخ را افزایش داده بود. نرخ بهره، که در واقع هزینه استقراض پول از بانک را تعیین میکند، مستقیماً بر میزان وامی که خریداران میتوانند دریافت کنند تأثیر میگذارد؛ هر چه نرخ بالاتر باشد، قدرت خرید کمتر میشود.
دادههای تورم ماه اخیر نگرانیها را تشدید کرده است. تورم کلی (Headline CPI) از ۳.۸ به ۳.۵ درصد سالانه کاهش یافت، اما تورم پایه قویتر از انتظار بود. بازارهای مالی اکنون احتمال بالایی برای افزایش نرخ بهره به ۴.۶۰ درصد تا پایان سال قائل هستند. مهمترین دادهای که سرنوشت این تصمیم را رقم خواهد زد، میانگین هموارشده تورم در سهماهه سپتامبر است.
تغییرات مالیاتی و تأثیر بر سرمایهگذاران
عامل دیگری که بر بازار سایه انداخته، تغییرات مالیاتی بودجه فدرال امسال است. دولت دو اصلاح مهم را اعلام کرده: نخست، محدود شدن «negative gearing» (امکان کسر زیان اجاره از درآمد مشمول مالیات) به مسکن جدید؛ دوم، حذف تخفیف ۵۰ درصدی مالیات بر عایدی سرمایه (capital gains tax) از اول جولای ۲۰۲۷ و بازگشت به سیستم قدیمی تعدیل بر اساس تورم.
برای خوانندگانی که با سیستم مالیاتی استرالیا آشنا نیستند، توضیح این نکته مفید است: در ایران معمولاً مالیات بر درآمد اجاره بهصورت مستقیم محاسبه میشود، اما در استرالیا سرمایهگذاران تا پیش از این میتوانستند زیان ناشی از مالکیت ملک اجاری را از سایر درآمدهایشان کسر کنند؛ این مزیت مالیاتی که «negative gearing» نامیده میشود، یکی از محرکهای اصلی سرمایهگذاری در مسکن بود.
بر اساس گزارش realestate.com.au، از زمان اعلام این تغییرات، جستجوی سرمایهگذاران در این پلتفرم بهطور قابلتوجهی کاهش یافته و دادههای وامدهی نیز کاهش استقراض سرمایهگذاران را تأیید میکند. با این حال، کریگ تأکید میکند که نرخ بهره همچنان عامل اصلی فشار بر بازار است و جداسازی دقیق سهم هر عامل در این مرحله دشوار است.
فصل بهار؛ آزمون واقعی بازار
فصل بهار در استرالیا (سپتامبر تا نوامبر) بهطور سنتی پرتراکمترین دوره عرضه ملک در بازار است؛ فروشندگان بیشتری خانههایشان را فهرست میکنند و خریداران بیشتری وارد بازار میشوند. این فصل امسال اهمیت ویژهای دارد.
متغیر کلیدی، تعادل میان عرضه و تقاضا خواهد بود. اگر شمار آگهیهای جدید (listings) طبق روال معمول افزایش یابد اما قدرت استقراض خریداران همچنان محدود بماند، رقابت میان فروشندگان بیشتر شده و فشار نزولی بر قیمتها تشدید خواهد شد. در مقابل، اگر عرضه محدود بماند، این عامل میتواند کف قیمتی در بسیاری از بازارها ایجاد کند.
تصویر بلندمدت؛ کمبود ساختاری مسکن پابرجاست
با وجود این فشارها، کریگ یادآور میشود که استرالیا با کمبود ساختاری مسکن نسبت به رشد جمعیت روبهروست و اجارهبها و هزینههای ساختوساز همچنان بالا هستند. این شرایط، ارزش بنیادی مسکن موجود را حمایت میکند و چرخه کنونی را از رکودهایی که با مازاد عرضه همراه بودهاند متمایز میسازد.
بزرگترین ریسک نزولی، ترکیب نرخ بهره بالا با تضعیف بازار کار خواهد بود؛ چرا که اشتغال و درآمد خانوارها در نهایت تعیینکننده توانایی بازپرداخت وام هستند. در حال حاضر، شواهد بیشتر با یک تعدیل منظم در پاسخ به کاهش قدرت استقراض سازگار است تا با یک بحران مسکن گسترده.
دیدگاهتان را بنویسید