بازنشستگی وارن بافت از مدیریت شرکت برکشایر هاتاوی (Berkshire Hathaway) در پایان سال گذشته، در سن ۹۴ سالگی، نهتنها پایان یک دوران برای والاستریت بود، بلکه فرصتی شد تا سرمایهگذاران در سراسر جهان درباره اصول پایدار ثروتسازی بیندیشند. مایکل یاردنی، مشاور ارشد سرمایهگذاری ملکی در استرالیا، در تحلیلی که در پراپرتیآپدیت منتشر شده، این اصول را به بازار مسکن استرالیا تطبیق داده است.
بافت هرگز سهام نمیخرید؛ او کسبوکار میخرید. فلسفه اصلی او این بود که هر سهمی نماینده یک بنگاه اقتصادی واقعی با درآمد، مزیت رقابتی و جریان نقدی قابل پیشبینی است. یاردنی معتقد است همین نگاه باید راهنمای خریداران ملک در استرالیا باشد: بهجای تمرکز بر نوسانات هفتگی قیمت، باید محرکهای بلندمدت ارزش را شناخت؛ کمیابی موقعیت مکانی، رشد جمعیت، توسعه زیرساختها و تقاضای ساختاری بازار اجاره.
یکی از مفاهیم کلیدی که بافت همواره بر آن تأکید داشت، «دایره شایستگی» (circle of competence) است؛ یعنی سرمایهگذاری تنها در حوزههایی که واقعاً آنها را میشناسید. در دنیای ملک، این به معنای تمرکز بر محلههایی است که پویایی بازار اجاره، روندهای تغییر کاربری زمین، مدارس و دسترسی به حملونقل عمومی آنها را میشناسید، نه دویدن دنبال پروژههای جذاب خارج از ایالت یا آپارتمانهای پیشفروش (off-plan) که توسط فروشندگان پرسروصدا تبلیغ میشوند.
صبر در فلسفه بافت یک مفهوم منفعل نیست؛ بلکه یک انتخاب آگاهانه است. او میگفت دوره نگهداری ایدهآل برای یک دارایی خوب «برای همیشه» است. در بازار مسکن استرالیا نیز رشد ارزش داراییها خطی نیست و تلاش برای زمانبندی دقیق اوج و کف بازار معمولاً نتیجهای معکوس دارد. یاردنی یادآور میشود که بخش بزرگی از ثروت یک سرمایهگذار ملکی در دوران بازنشستگی نه از اجارهبهای دریافتی، بلکه از رشد سرمایهای (capital growth) اهرمی و معاف از مالیات ناشی میشود که در طول دههها انباشته شده است.
بافت همواره به «حاشیه ایمنی» (margin of safety) اهمیت میداد؛ یعنی خرید دارایی زیر ارزش ذاتی آن تا در صورت اشتباه، ضرر محدود بماند. در بازار فعلی استرالیا، برخی از ملکهای احداثشده (established properties) با قیمتی پایینتر از هزینه جایگزینی (replacement cost) در دسترس هستند که همین موضوع یک سپر حفاظتی برای سرمایهگذار ایجاد میکند. هزینه جایگزینی به معنای هزینهای است که امروز باید برای ساخت همان ملک از صفر پرداخت شود.
معروفترین جمله بافت این است که «وقتی دیگران طمعکارند، ترسو باش و وقتی دیگران میترسند، طمعکار باش.» در بازار ملک، این اصل به این معناست که وقتی نگرانیهای اقتصادی یا نرخ بهره بالا احساسات بازار را منفی میکند، اغلب همان زمانی است که ملکهای باکیفیت در موقعیتهای مکانی خوب با قیمتهای مناسبتری در دسترس قرار میگیرند.
در مقایسه با بازار ایران که نوسانات ارزی و تورم شدید اغلب سرمایهگذاران را به سمت خریدوفروشهای کوتاهمدت سوق میدهد، بازار مسکن استرالیا بر پایه اصول متفاوتی کار میکند. در اینجا، سیستم مالیاتی، قوانین اجارهداری و ثبات نسبی اقتصاد کلان، نگهداری بلندمدت دارایی را برای سرمایهگذاران منطقیتر میسازد.
یاردنی در پایان تأکید میکند که میراث بافت نه در ثروت میلیاردی او، بلکه در اصولی نهفته است که ثروتسازی پایدار را ممکن میسازند: خرید داراییهای باکیفیت در موقعیتهای مکانی مناسب، درک عمیق از محرکهای ارزش، و نگهداری با انضباط در طول چرخههای بازار. این اصول در بازار مسکن استرالیا، با توجه به کمبود مسکن، رشد جمعیت و سرمایهگذاری در زیرساختها، همچنان بهقوت خود باقی هستند.
دیدگاهتان را بنویسید