مسکن مقرون‌به‌صرفه در استرالیا: آیا واقعاً کسی آن را می‌خواهد؟

همه می‌گویند می‌خواهند مسکن در استرالیا ارزان‌تر شود. سیاستمداران روی آن تبلیغ می‌کنند، روزنامه‌نگاران درباره‌اش می‌نویسند و جوانان استرالیایی با تمام وجود به آن نیاز دارند. اما مایکل یاردنی، تحلیلگر باسابقه بازار مسکن استرالیا، پس از پنج دهه رصد این بازار به نتیجه‌ای تکان‌دهنده رسیده است: اکثر کسانی که این حرف را می‌زنند، واقعاً منظورشان را نمی‌دانند — یا اگر بدانند چه بهایی باید پرداخت، نظرشان عوض می‌شود.

وقتی از «مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن» (housing affordability) صحبت می‌شود، در واقع با سه مشکل جداگانه روبه‌رو هستیم که روی هم انباشته شده‌اند. اول، نسبت قیمت خانه به درآمد سالانه خانوار است؛ در اکثر شهرهای بزرگ استرالیا این نسبت اکنون بالای هشت برابر است که در استانداردهای جهانی «به‌شدت غیرقابل دسترس» محسوب می‌شود. دوم، جمع‌آوری پیش‌پرداخت (deposit) است؛ بر اساس داده‌های موسسه گرتان (Grattan Institute)، یک خانوار متوسط استرالیایی باید بیش از یک دهه پس‌انداز کند تا بتواند بیست درصد ارزش یک خانه متوسط را تامین کند. سوم، توان پرداخت اقساط ماهانه وام است؛ در استرالیا معمولاً اگر اقساط وام مسکن از سی درصد درآمد خانوار بیشتر شود، وضعیت «فشار مالی» (mortgage stress) تلقی می‌شود — و بسیاری از خریداران امروز حتی پس از تامین پیش‌پرداخت، در همین مرحله گیر می‌کنند.

دولت‌ها برای بهبود این وضعیت سه اهرم اصلی در اختیار دارند: رشد درآمدها، کنترل قیمت مسکن، و کاهش نرخ بهره. اما واقعیت سیاسی ناخوشایندی در پشت این معادله پنهان است. در استرالیا، سه‌چهارم رأی‌دهندگان صاحب‌خانه هستند. حدود ۲.۵ میلیون موجر کوچک («مامان و بابا موجر» یا mum and dad landlords) می‌خواهند ارزش سرمایه‌گذاری‌شان بالا برود. دولت‌های ایالتی از مالیات‌های مرتبط با معاملات ملکی — از جمله stamp duty، یعنی مالیاتی که خریدار هنگام انتقال سند می‌پردازد — درآمد قابل‌توجهی کسب می‌کنند. بانک‌ها از وام‌های بزرگ‌تر و طولانی‌تر سود می‌برند. و صنایع وابسته مانند مشاوران ملکی، پیمانکاران ساختمانی و کارگزاران وام نیز در بازار صعودی بهتر کار می‌کنند. به بیان ساده، اکثریت ذی‌نفعان این سیستم از گران‌تر شدن مسکن نفع می‌برند.

یکی از سیاست‌هایی که بارها تکرار شده، طرح‌های کمک به خریداران اولیه (first-home buyer grants) است. این طرح‌ها به خریداران قدرت خرید بیشتری می‌دهند، اما بدون اینکه یک واحد مسکونی جدید به بازار اضافه کنند — نتیجه؟ قیمت‌ها بالاتر می‌روند. فردی که کمک دریافت می‌کند ممکن است سود ببرد، اما همه خریداران دیگری که از این کمک محروم‌اند، با قیمت‌های بالاتری مواجه می‌شوند. این الگو دهه‌هاست تکرار می‌شود.

برخی صداها خواستار سقوط شدید ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن هستند. اما اقتصاددانان هشدار می‌دهند که چنین سناریویی پیامدهای گسترده‌ای خواهد داشت. میلیون‌ها خریدار اخیر دچار «سهام منفی» (negative equity) می‌شوند — یعنی بدهی‌شان به بانک از ارزش خانه‌شان بیشتر می‌شود. از آنجا که وام‌های مسکونی بخش عمده‌ای از دارایی‌های بانک‌های استرالیایی را تشکیل می‌دهند، موج نکول‌ها می‌تواند ثبات سیستم بانکی را به خطر بیندازد. افت ثروت خانوارها مصرف را کاهش می‌دهد، بیکاری بالا می‌رود، درآمد ایالت‌ها از stamp duty تبخیر می‌شود، و چون بانک‌ها سهم بزرگی از بورس استرالیا را تشکیل می‌دهند، ارزش صندوق‌های بازنشستگی (superannuation) نیز آسیب می‌بیند. به عبارت دیگر، درمان از خود بیماری خطرناک‌تر خواهد بود.

واقع‌بینانه‌ترین مسیر پیش رو، آن چیزی است که اقتصاددانان «ترمیم تدریجی» می‌نامند: رشد درآمدها برای سال‌های متمادی از رشد قیمت مسکن پیشی بگیرد تا به‌تدریج و بدون سقوط ناگهانی، نسبت قیمت به درآمد بهبود یابد. به نظر می‌رسد دولت فعلی استرالیا نیز همین مسیر را — هرچند بی‌سروصدا — دنبال می‌کند؛ بودجه فدرال ۲۰۲۶ نشانه‌هایی از این رویکرد داشت: تمرکز بر اصلاحات برنامه‌ریزی شهری و سرمایه‌گذاری در زیرساخت برای افزایش عرضه مسکن، به‌جای تلاش برای کاهش مستقیم قیمت‌ها.

تغییرات اخیر در قوانین negative gearing — که به موجران اجازه می‌دهد زیان ناشی از سرمایه‌گذاری ملکی را از درآمد مشمول مالیات کسر کنند — نمونه‌ای از همین تنش است. دولت تلاش کرده با محدود کردن این معافیت برای ساخت‌وسازهای جدید، سرمایه‌گذاران را به سمت افزایش عرضه هدایت کند، نه صرفاً خرید مسکن‌های موجود.

معادله سیاسی نیز در حال تغییر است. با هر دوره انتخاباتی، نسل مسن‌تر صاحب‌خانه از فهرست رأی‌دهندگان خارج می‌شود و جوانانی که از بازار مسکن محروم مانده‌اند به سن رأی‌دهی می‌رسند. احزاب بزرگ برای حفظ ارتباط با این نسل، ناگزیر باید پاسخ‌های واقعی‌تری ارائه دهند.

برای کسانی که در بازار مسکن استرالیا سرمایه‌گذاری می‌کنند، پیام روشن است: سیاست‌ها تغییر می‌کنند، اما تقاضای بنیادین برای مسکن در موقعیت‌های قوی از بین نمی‌رود. سرمایه‌گذارانی که به جای تکیه بر مشوق‌های مالیاتی، بر کیفیت ملک و موقعیت جغرافیایی تمرکز می‌کنند، در هر چرخه سیاسی بهتر عمل خواهند کرد.